本文是由Devin Bunten撰写的一篇经济学研究论文，题为《Is the Rent Too High? Aggregate Implications of Local Land-Use Regulation》，发表于2017年1月1日，隶属于美国联邦储备委员会的《Finance and Economics Discussion Series》（FEDS）。该研究探讨了美国高生产力城市中住房价格高企、住房存量增长缓慢以及严格的土地使用法规（如旧金山湾区）对整体经济和福利的影响。
高生产力的美国城市通常伴随着高房价、低住房存量增长以及严格的土地使用法规。尽管新居民可以从这些城市中受益，但现有居民往往以交通拥堵和其他开发成本为由，支持严格的土地使用法规。本文通过构建一个内生法规的一般均衡模型，评估了这些地方性法规对收入、拥堵和城市扩张的福利影响。模型假设家庭从不同生产力的地点中选择居住地，并根据当地的拥堵和共享外部性内生地选择土地使用法规。现有居民通过投票限制当地的住房密度来解决这些外部性问题。在均衡状态下，这些法规具有约束力，房价补偿了不同地点之间的差异。与规划者的最优分配相比，分散化的模型导致了空间错配，即高生产力地区的开发密度过低。
本文构建了一个空间均衡模型，模型中的家庭从不同生产力的地点中选择居住地，并根据当地的拥堵和共享外部性内生地选择土地使用法规。模型的主要组成部分包括固定成本、拥堵和内生的地方性法规。固定成本可以解释大都市区开发边缘的明显界限，而拥堵则源于街道停车位有限、儿童玩耍空间不足以及对阳光、阴影和风的担忧。土地使用法规是美国城市中邻里或市政政治过程的结果。
模型假设存在大量类似于国家经济中的邻里或市政的地点。开放一个地点需要支付固定成本，该成本可以通过增加居民数量来分摊。家庭在一个地点中会因新增居民而经历拥堵。集聚和拥堵的力量构成了一个地点提供的内生便利设施。鉴于这些力量，当地居民选择限制住房密度的土地使用法规。房价、土地使用法规和家庭选择在均衡中共同决定。家庭在事前是同质的且完全流动的，因此房价会调整以确保家庭对所有居住地点无差异。
模型通过比较均衡分配与规划者的最优分配，分析了地方性土地使用法规的福利影响。规划者在选择开发强度时，考虑了当地的集聚和拥堵力量以及将边际家庭分配到更高或更低生产力地点的价值。而家庭在通过土地使用法规时，仅考虑当地的便利设施力量，因此在生产力高的地区过度限制了开发。这种开发不足导致了城市扩张：开放了过多的低生产力地点，这与Fischel（1999）的研究一致。模型还表明，规划者的分配可以通过在全国范围内选择土地使用法规来实现。
模型的校准基于观察到的城市人口密度、消费和本地服务的支出份额以及地方收入。福利和产出在规划者的分配下分别提高了1.4%和2.1%。完全废除土地使用法规将使GDP增加6%，但由于拥堵加剧，福利将下降5.9%。
本文提供了一个统一的框架来评估地方性土地使用法规的局部和整体福利效应。模型通过内生的土地使用法规选择，克服了缺乏足够数据来识别邻里层面房价与边际成本之间差距的问题。校准后的模型用于进行福利计算：相对于规划者的最优分配，地方性土地使用法规的福利损失有多大？在首选的校准中，实施规划者的分配可以将福利提高1.4%，总产出提高2.1%。
本文的重要发现包括： 1. 地方性土地使用法规导致了高生产力地区的开发密度过低，从而引发了城市扩张。 2. 规划者的最优分配可以通过在全国范围内选择土地使用法规来实现。 3. 完全废除土地使用法规虽然可以提高GDP，但由于拥堵加剧，福利将显著下降。
本文还探讨了其他政策改革的可能结果。例如，忽略土地使用法规内生性的政策可能无法实现其既定目标。联邦政府提供的住房补贴可能无法有效降低高成本城市的住房负担，因为现有居民不会通过增加供应来响应这些补贴。此外，模型还提供了直接土地使用法规改革的指导，例如单个地点允许更多开发是否会降低房价。
总之，本文通过内生的土地使用法规模型，为理解地方性土地使用法规的福利影响提供了新的视角，并为政策制定者提供了重要的参考依据。